De startnotitie Huisvestingsverordening werd op 28 november 2024 gepresenteerd in de Eilandsraad tijdens de Vaste Commissie Ruimte & Ontwikkeling. Met deze startnotitie wil het Bestuurscollege de Eilandsraad vroegtijdig betrekken bij het nut en de noodzaak van deze toekomstige verordening. Het concrete doel is een evenwichtige verdeling van woonruimte op Bonaire. Het gaat er met name om dat het mogelijk wordt om mensen met een maatschappelijke band met ons eiland voorrang te geven bij de aankoop van een woning.
Momenteel ervaren de bewoners van Bonaire dat het moeilijk is om een geschikte en betaalbare woning te vinden. De wachtlijst bij Fundashon Cas Boneriano voor sociale huurwoningen is lang, alsook de wachtlijst van aanvragen voor erfpachtgrond voor de bouw van een eigen woning. Het bouwen van nieuwe sociale woningen is van groot belang, en vindt ook plaats, maar zal het probleem naar verwachting niet volledig kunnen oplossen. Daarom wordt er nu gekeken naar manieren om de verdeling van de huidige woningvoorraad beter te reguleren. De startnotitie Huisvestingsverordening 2025 vormt in de basis het eerste concept voor de verdere ingrepen die de komende tijd uitgewerkt zullen worden. Een belangrijk uitgangspunt is het Bestuursprogramma “Het verschil – rechtvaardig en duurzaam”, waarin vastgelegd is dat we moeten voorzien in betaalbare koop- en/of huurwoningen in de bestaande wijken.
Naast diverse andere lopende belangrijke ingrepen zoals het bouwen van meer betaalbare woningen middels gebiedsontwikkeling (o.a. Proyekto Bibienda Pagabel) en het uitgeven van erfpachtgronden ten behoeve van de bouw van een eigen woning blijkt ook flankerend beleid nodig. Om de basis op orde te krijgen is het echter ook noodzakelijk om flankerende regelgeving, zoals deze huisvestingsverordening, te implementeren.
Het ingrijpen in de markt is geen doel op zich, maar een maatregel om het tekort aan betaalbare woningen op Bonaire terug te dringen. Een tekort dat door meerdere oorzaken zwaar is toegenomen in de afgelopen jaren. “We zien dat de prijs van een woning gemiddeld is toegenomen van 241.000 USD in 2011 naar circa 410.000 USD in 2022, “ aldus gedeputeerde Anjelica Cicilia. Deze data zijn gebaseerd op de gegevens van het CBS betreffende het aantal transacties versus de totale verkoopwaarde op jaarbasis.
Regels Huisvestingsverordening
In hun brief van 22 februari 2024 over de wijziging van de WolBES en de FinBES heeft de Eilandsraad over de maatregelen ter bescherming van de woningmarkt het volgende geschreven: “De verwerving van residentieel onroerend goed wordt volgens nader te bepalen criteria aan striktere voorwaarden verbonden ter bescherming van de huisvestingsbelangen en de betaalbare woonvoorraad. Bonaire zal daartoe op korte termijn en met prioriteit de huisvestingsverordening, de bouwverordening en het Ruimtelijke Ontwikkelingsplan Bonaire (ROB) heroverwegen”.
Er wordt nu gestart met de koopmarkt. Het Bestuurscollege sluit niet uit dat, als de praktijk daartoe aanleiding geeft, in de nabije toekomst alsnog gekeken gaat worden naar een huisvestingsvergunning als instrument op de huurmarkt. De Eilandsraad heeft in de Besluitvormende Vergadering van 17 december 2024 ingestemd met de verdere uitwerking van de verordening. Concrete voorstellen en denkrichtingen die gepresenteerd zijn omvatten onder andere:
- 5 jaar onafgebroken ingezetenschap in de afgelopen 10 jaar;
- Maatschappelijke band conform definitie van eilandskinderen;
- De verordening zal gelden voor woningen met een marktwaarde tot 175% van de hypotheekgarantie. De hypotheekgarantie Bonaire kent momenteel een grensbedrag van 305.000 USD.
Zelfbewoningsplicht
In de beleidsagenda Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Caribisch Nederland (VRO CN) komt terug dat Bonaire, Sint Eustatius en Saba geacht worden een huisvestingsverordening vast te stellen met daarin een zelfbewoningsplicht. Die zelfbewoningsplicht houdt in dat de koper verplicht wordt om zelf, voor een bepaalde periode, in het huis te wonen. Hiermee wordt voorkomen dat huizen als beleggingsobject gekocht en gebouwd worden en direct of kort na de bouw worden verhuurd of (door)verkocht, wat meestal een prijsopdrijvend effect heeft.
De zelfbewoningsplicht geldt voor iedereen die een huis koopt, tot een bepaalde marktwaarde. Dus ook voor ingezetenen met een maatschappelijke band die een tweede huis willen kopen om te verhuren. Wel wordt er nagedacht over gevallen waarin de zelfbewoningsplicht niet zou hoeven gelden, bijvoorbeeld bij woningen die onbewoonbaar zijn verklaard en worden gerenoveerd door de koper, bij een woning als erfenis, of als een woning verhuurd wordt verkocht.
Indien de zelfbewoningsplicht ook zou gelden voor nieuwbouw, zou dit een remmend effect kunnen hebben op de bouw. Woningen die nieuw gebouwd worden vergroten de woningvoorraad. Daarom stelt het Bestuurscollege voor om de zelfbewoningsplicht alleen te laten gelden voor (bestaande) koopwoningen, en niet voor nieuwbouw. Bij nieuwbouw geldt wel dat als de bouwer, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, de woning wilt verkopen, deze verkocht moet worden aan iemand met een huisvestingsvergunning, en dus met een maatschappelijke band.
In gesprek met Stakeholders
Het Bestuurscollege is al in gesprek met diverse stakeholders om samen te komen tot de beste uitgangspunten voor de Huisvestingsverordening. “De nut en noodzaak wordt gezien door meerdere stakeholders. In gesprekken met diverse makelaars, financiële instellingen en ontwikkelaars zijn zorg- en aandachtspunten met ons gedeeld. Maar één ding is zeker: het nut en de noodzaak van de regeling wordt door alle stakeholders begrepen. De consultatieronde met diverse partijen is in volle gang. Het grootste zorgpunt tot op heden lijkt het plafond tot waar de Huisvestingsverordening zou gaan gelden. De markt geeft aan het bedrag van 533.750 USD (175% van 305.000 USD) te hoog te vinden. Hier wordt momenteel verder onderzoek naar gedaan.”
“We hopen binnenkort weer terug te kunnen naar de Eilandsraad met een concreet voorstel voor deze verordening”, aldus gedeputeerde Anjelica Cicilia. “Een zorg van de markt die ik absoluut wil wegnemen is dat er door de Huisvestingsverordening niemand meer zijn of haar eigen woning zou kunnen verkopen. Dit is absoluut niet het geval. Het enige doel is een specifiek groep voorrang geven. En dat gaat om onze eilandskinderen en mensen met een maatschappelijke band met Bonaire.” Daarnaast geldt, dat net zoals bij alle nieuwe wetgeving, alles wat daarvoor is gebeurd onder de oude regelgeving valt. Dus de nieuwe randvoorwaarden zullen geldig worden na het vaststellen van de verordening door de Eilandsraad.
De startnotitie Huisvestingsverordening is in te zien via de website van de Eilandsraad Bonaire (www.konsehoinsular.org). Mocht je als bewoner of geïnteresseerde ook iets kwijt willen over deze startnotitie, dan kan dat door het versturen van een email naar kontami@bonairegov.com met in de titel een verwijzing naar de startnotitie Huisvestingsverordening.
